受到金融危機蔓延的影響，2009年上海寫字樓市場可謂十分慘淡，租金水平出現明顯下降，部分區域市場甚至出現了負吸納的情況。而在進入2010年后，隨著經濟形勢的好轉，滬上寫字樓市場也逐漸復蘇。近日，DTZ戴德梁行發布了2010年上海房地產市場回顧及2011年展望。相對于2009年的一片冷清，2010年上海商業地產市場的表現明顯較為活躍，寫字樓和商鋪的租金水平雙雙呈現出上揚趨勢。

商鋪市場：一線品牌加速上海布局

與寫字樓市場相仿，2010年的上海零售物業市場同樣呈現出欣欣向榮的景象。世博會效應給上海的商業市場帶來一劑強心劑，1月至10月份，上海的社會消費品銷售總額達到500億元。與此相應，2010年全年上海商鋪市場的租金水平也始終保持上揚態勢，截至12月底，滬上商鋪租金已經達到53.06元/平方米/天，入駐率達97%.而在今年三季度時，滬上商鋪整體平均租金約為52.79元/平方米/天，相比之下，租金水平仍在穩步攀升。在市中心各大商圈的高端商鋪市場中，以南京西路和徐家匯的租金最高，三季度時即已分別達到77.3元/平方米/天和66元/平方米/天的水平。

DTZ戴德梁行商鋪部華東區董事韋澤銘指出，隨著越洋廣場、國金中心1期、半島酒店等市中心商鋪新增供應，越來越多的國際品牌零售商的目光被吸引。一方面，是世博會對上海商鋪市場營業收入的帶動，主要反映在餐飲、旅游紀念品、娛樂方面的消費力和人氣;另一方面，虹橋樞紐的建設使得長三角的高端購買力能夠集中到上海，形成積聚效應;同時，迪士尼（品牌資訊 形象店鋪）作為一個國際性的旅游產業，也讓零售商看到長期利好。韋澤銘說：“有了體量和規模作為支撐，再輔以主題性、時尚建筑形態的商鋪項目，在2010年受到了國際品牌零售商的高度關注。”

寫字樓市場：租金及銷售量穩中有升

在一片調控聲中，上海2010年的房地產市場走到了年尾。在國內宏觀經濟的穩定推動下，有租賃需求的企業開始活躍。在一些金融、證券類公司的拉動下，從今年第二季度開始，上海寫字樓市場的租金止跌，并維持平穩;8、9月間，其他諸如生物制藥、美容服飾等行業也開始逐步活躍，帶動了寫字樓租金的小幅上漲。

“今年三季度時，全市甲級寫字樓租金基本為每天每平方米7.02元，較第二季度的6.8元/平方米/天租金環比上漲了3.24%.”DTZ戴德梁行寫字樓部華東區董事、主管楊達告訴商報記者，“截至今年12月底，滬上甲級寫字樓的租金水平已經進一步提升至每天每平方米7.14元，與年初的6.2元/平方米/天相比，上漲了約15%,空置率也繼續下跌至7.61%.”

而在寫字樓銷售方面，楊達指出：“4月出臺的房產新政對寫字樓銷售市場也帶來了一定的影響，銀行貸款政策收緊影響客戶資金籌措，市場的觀望情緒使得5月出現成交萎靡，但這一狀況在6、7、8三個月逐步改善，成交緩慢回升。”截至12月上旬，2010年上海全市寫字樓銷售成交量約為130萬平方米。

值得一提的是，在2010年的上海寫字樓銷售市場上，郊縣區域的寫字樓成為了一個最大的亮點。2009年，全市外環外的寫字樓成交約占全市成交總量的36%,而這一數字在2010年度已經上升為42%,7-8月，外環外寫字樓成交占據了當月全市寫字樓總成交量的半壁江山。“主要原因是世博施工管制造成內環內供應量銳減、基礎設施建設對外郊環地區寫字樓市場的拉動以及通脹預期及住宅投資受阻的情況下，龐大的民間資本轉投總價、性價比高的外環外寫字樓物業以求資產增值保值。”楊達這樣表示。

DTZ戴德梁行在報告中指出，預計未來的寫字樓新建項目中，低碳、綠色的甲級寫字樓漸成趨勢，而明年上海的新興熱點辦公區域則將會出現在濱江沿線、虹橋臨空CBD及世博中央商務區內。

2011年供應壓力較大

雖然2010年上海寫字樓和商鋪市場的表現尚佳，但商報記者注意到，到2011年，隨著大量新增供應的上市，可能會對空置率造成較大的上升壓力。

據DTZ戴德梁行方面指出，在2011年上半年，上海寫字樓市場預計有超過60萬平方米的新增供應集中入市，屆時將導致甲級寫字樓市場的空置率陡然增加;而在商鋪市場，2011年上海同樣將有約51萬平方米的高檔商鋪新增供應入市，全市商鋪入駐率預計將因此而有所回落，租金也將面臨加大的下調壓力。

近日，DTZ戴德梁行發布了2010年上海房地產市場回顧及2011年展望。相對于2009年的一片冷清，2010年上海商業地產市場的表現明顯較為活躍，寫字樓和商鋪的租金水平雙雙呈現出上揚趨勢。