長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)民間的投資渠道狹窄，而我們所熟知的股票、債券、期貨市場(chǎng)等經(jīng)常搖擺不定，沒(méi)有一定的專業(yè)知識(shí)很難搞定;而隨著中國(guó)快速的城市化進(jìn)程和迅猛的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，大家都不約而同的將投資眼光瞄向了房地產(chǎn)。房地產(chǎn)作為一種固定的資產(chǎn)投資，由于受土地稀缺資源的限制，注定了其產(chǎn)品的稀缺性，而物以稀為貴，因此與股票、期貨等相比，房地產(chǎn)產(chǎn)品的投資風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)較小，其投資回報(bào)相對(duì)安全和穩(wěn)定(除了不可抗拒力的災(zāi)難與戰(zhàn)爭(zhēng)之外)，特別是商鋪。

從全球來(lái)看，也唯有硬通貨才真正可以保值增值，如石油、礦產(chǎn)、黃金、稀土等，而商鋪無(wú)疑也可作為硬通貨之一，是稀有資源。因此如果擁有一間“聚寶盆”式的“金鋪”，讓錢生錢，錢滾錢，讓商鋪替自己工作，這似乎是很多百姓家庭所渴望和追求的。但是在如何選鋪、如何投資購(gòu)買上卻存在三大誤區(qū)。

第一大誤區(qū)：人流量越大的商鋪越值得投資?

對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，有三“氣”是不可或缺的，即“人氣、商氣、財(cái)氣”。“人氣”即人流量，“商氣”就是商業(yè)氛圍，而“財(cái)氣”即由人氣與商氣帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)。不論是整體的商業(yè)圈還是單個(gè)的商鋪，高人流量無(wú)疑是商氣的來(lái)源和投資利潤(rùn)的可靠保證，因此人氣是前提，商氣是核心，財(cái)氣是根本，一個(gè)賺錢的商鋪，必須要有大量的人氣才能帶動(dòng)，商氣激活了，財(cái)氣才能聚集。因此理論上來(lái)講，一般人群流量大的地方，都會(huì)產(chǎn)生商業(yè)行業(yè)，必竟人氣旺盛是保證商鋪日常運(yùn)營(yíng)的基本要素前提，但是不是說(shuō)商鋪投資僅有高人流量就OK了嗎?我的答案是：No。一般我們?nèi)ツ硞�(gè)商鋪銷售中心考察時(shí)，售樓小姐都會(huì)跟你說(shuō)周邊人流量如何如何，似乎人流量對(duì)商鋪是萬(wàn)能的。這顯然是個(gè)誤區(qū)。

我們知道，火車站和客運(yùn)站是客流量最大的地方了，那是不是就可以說(shuō)火車站和客運(yùn)站旁的商鋪就是“金”鋪了呢?這實(shí)際上是將“高人流量”與“有效人流”混為一談了。火車站與客運(yùn)站的人流，絕大多數(shù)為商鋪的無(wú)效人流，原因很簡(jiǎn)單，往來(lái)車站的人流，無(wú)非兩種人群：回家的、出差或出外打工的。而這兩種人群目的性都非常明確，要么歸心似箭，要么時(shí)間緊迫，哪有閑暇時(shí)間去逛街，所謂來(lái)的來(lái)了，去的去了。也就是說(shuō)，火車站和客運(yùn)站雖然是高人流量的地方，卻不是最聚客的地方，因?yàn)檫@種噪雜混亂的地方，很難讓人產(chǎn)生停留的欲望;你見(jiàn)過(guò)沒(méi)事喜歡去逛火車站和客運(yùn)站的嗎?恐怕只有小偷與小商小販了。其次從進(jìn)出火車站和客運(yùn)站的人群來(lái)看，其購(gòu)物消費(fèi)都具有臨時(shí)性特征，如快餐、飲品、煙酒等，且消費(fèi)檔次較低。所以我們看到，火車站與客運(yùn)站附近，開(kāi)快餐店的比吃飯的人多，賣便宜貨的比逛街的人多。因此這種地方的商鋪，其收益率缺乏可靠的保證，投資價(jià)值和經(jīng)營(yíng)收益都會(huì)大打折扣，投資此類商鋪時(shí)宜謹(jǐn)慎。因此在選擇商鋪投資時(shí)，不要過(guò)于被高人流量所誘惑，還需要客觀的分析與事實(shí)論證，只有有效人流量大的商圈或商鋪，才有投資價(jià)值。故在選擇投資商鋪前，一定要對(duì)商圈的性質(zhì)與人群特征進(jìn)行觀察和分析。商圈的性質(zhì)決定了你的商鋪投資定位，而人群特征又決定了你的商鋪收益損益情況。